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房地產私募股權基金及母基金介紹

來源:網絡  時間:2019-07-02 10:07  字號選擇:

房地產企業在發展過程中,融資為房企規模迅速擴張提供了重要支撐,房企融資渠道主要有銀行貸款、債券融資、股權融資和非標融資等。2010年以來的樓市調控,使房企銀行貸款和房企發債受到限制,非標業務興起;這一階段房地產私募基金在非標業務盛行下得到快速發展,房地產私募基金的發行規模和發行數量迅速增加。


2016年以來債券違約事件頻發,金融去杠桿應運而生;近期監管對于通道業務的清理,非標的發行受阻。在剛兌被打破的背景下,政府引導債券融資向股權融資方向發展,房企融資未來更多的是股權融資。


房地產私募股權基金及母基金的報告正是在這樣的大環境下應運而生,我們通過詳盡分析房地產私募股權基金的發展歷程,帶領大家深入認識和了解房地產私募股權基金,幫助投資人更好的參與房地產私募股權基金所帶來的投資機會。


1什么是房地產私募股權基金?


定 義

房地產PE,本質上講是私募股權投資基金中的一種,其特征、運作原理基本與PE基金相類似;同時,由于房地產PE屬于產業基金的范疇,定向投資于房地產行業,因此屬于房地產投資基金中的一種,和其他投資基金一樣,通過向符合條件的投資者發行基金份募集資金,由專業的管理團隊進行管理投資,主要投向房地產領域,收益與風險并存。


房地產私募股權基金是房地產投資基金中的一種,與公募REITs相比,房地產私募股權基金存在很多不足,如期限、金額、管理等方面均不如房地產REITs,未來房地產私募股權基金向REITs發展是大方向。


分 類

房地產私募股權基金的類別來看,按是否可贖回來看,可分為開放式和封閉式;按盈利模式來看,可分為權益型、抵押型、混合型等;按信托期限來看,可分為有限期房地產投資基金和無限期房地產投資基金;按資金來源和管理方式來看,可分為獨立型、附屬型、半附屬型三種形式。


表1:房地產私募基金分類

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2房地產私募股權基金流程介紹


運作流程


圖1:房地產私募基金運作流程圖

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房地產私募股權基金通過向符合條件的機構及個人投資者募集資金,交由專業的管理團隊進行管理,商業銀行充當資金流通的中介。房地產私募基金運作的最終的目標是尋找優質的房地產項目,投資獲利;下面將主要分析房地產私募基金項目投資的運作流程。


1) 項目篩選

篩選項目是PE開展投資的第一步,從眾多項目庫存中以最快的速度、最低的成本準確選出優質的項目,是房地產私募基金投資的核心準則。項目信息的搜尋難度相對較大,信息的不對稱和信息來源的限制,房地產PE一般傾向于通過前期與優質地產公司建立聯系,當這些資質較好的房企有融資需求時,能夠搶先于競爭對手拿到項目。


隨著房地產非標產品受限,剛性兌付被打破,股權投資成為大趨勢,項目篩選由之前的關注房企項目團隊資質到如今的關注項目團隊+項目標的本身。項目本身的運營狀況將直接關系到基金的營收,因此在與優質房企加強合作的同時,也要深入了解項目前景,回款能力強、能夠得到市場認可的房地產項目才真正具有投資價值。


2) 項目評估

房地產PE在收集到項目信息后,根據自己的投資范圍、風險偏好、規模狀況等進行初審,刷掉絕大部分不合適的項目后,留下符合自身投資條件的項目,通過對這些項目進行深入的專業評估和盡職調查后,最終決定所要投資的項目。房地產PE的盡職調查主要包括:房地產企業的狀況及房地產項目的基本要素。


3) 投資決策

經過嚴格的盡職調查后,基金管理團隊需要作出投資決策,如是否投資、投多少,然后管理團隊與企業進行合同條款的談判;在雙方達成一致后,簽訂投資合同,進入投資管理階段。房地產PE與房企談判的重點主要包括:PE入股比例、管理層激勵和PE的控制權機制。


4) 投資管理

房地產PE投資后存續期間,PE會對投資項目持續跟蹤和反饋,在董事會中發揮影響力,保證項目團隊的延續和穩定,PE憑借豐富的經驗為管理團隊提供支持,幫助項目團隊成長,為項目順利運行及盈利提供幫助。同時房地產PE會要求優先滿足被投資項目后續融資的需求,或運用反攤薄條款來控制追加投資,防止股權被稀釋。


5)投資退出

房地產PE的退出或將以股權出售為主,在市場估值較高的時候,房地產PE將持有股份轉讓出售,以收回投資并獲取收益。當政府對于樓市的調控政策較為寬松時,市場表現相對強勁,房價的持續上漲將提升投資項目的估值,在合適的區間推出將獲得更高收益;


當市場處于下跌通道,房價弱勢導致項目估值偏低,如果這時候退出可能會拉低收益率,房地產PE不得不選擇延長期限或折價出售。


表2:PE不同退出方式比較

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介入時機

房地產私募基金介入地產開發主要有三個時點:啟動資金、四證不全,銀行不發放貸款、項目為封頂,銀行不發放按揭貸款。


當房企資金緊張而貸款融資受到限制,房企面臨的資金缺口將給房地產私募基金帶來投資機會;資金的收益率和投資期與參與的階段有關,初始投資期收益率相對較高,投資期限也相對較長;在接近完工的階段,退出期相對較快,收益率相應較低。


圖2:房地產私募基金介入地產開發節點圖

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3房地產私募股權母基金


PE FOF簡介


圖3:房地產PE  FOF流程圖

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房地產私募股權投資母基金(PE  FOF),即通過對單個房地產私募股權基金(PE)進行投資,從而對PE投資的項目公司或房地產項目進行間接投資的基金。


房地產PE  FOF與房地產私募股權基金的不同在于,房地產PE  FOF同時扮演了普通合伙人(GP)和有限合伙人(LP)的雙重角色:面對投資者,PE  FOF充當GP角色,為投資人管理資金并選擇房地產PE基金進行投資;在面對投資的房地產PE基金時,FOF充當了LP的角色,成為單只房地產PE基金的投資人。


PE FOF特點


1)散戶變身機構投資者

對于一些優秀的基金管理人來說,個人投資者往往不太受歡迎,他們更愿意接受機構投資者的投資,其投資門檻甚至高達數百萬美金。


房地產PE  FOF能夠相對容易的拿到優秀房地產PE基金的入場券,其機構的身份也非常受這些優秀的管理人的歡迎;房地產PE  FOF將資金積少成多,使投資者能以只需滿足房地產PE FOF的投資資金要求的情況下,便能參與投資這些優秀房地產PE基金,降低投資人準入門檻。


2)分散風險,優化組合

房地產PE基金是一種具有一定風險的資產類別,雖然有底層資產作為擔保,但不同房地產項目的投資收益仍有一定差距;單只房地產PE能夠投資的房地產項目相對有限,其投資的項目也會參差不齊,投資人很難去甄別和篩選。


房地產PE  FOF有專業的管理團隊,通過團隊專業的投資人經過盡調、篩選、風控層層把關,能夠篩選出高質量的房地產PE基金;通過投資不同的房地產PE,分散單一基金帶來的風險。


3)高效投資,專業動態管理

對于普通房地產PE基金的投資人,其在2-3年的投資期內只能等待基金經理的運作和投資結果,沒有太多的靈活性。


對于房地產PE  FOF來說,由于管理團隊不會直接涉及到底層項目的投資,其將更多地精力聚焦在對房地產PE基金管理人的篩選和相關房地產PE基金底層投資基金的研究,能夠有效跟蹤相關基金及項目的動態,及時決策合理規劃投資方向,提高投資效率,體現出專業化的投資優勢。


隨著房地產PE  FOF的興起,投資者投資房地產行業將有更多的選擇。PE  FOF作為私募股權行業的重要投資者,以其專業化、高效率的投資優勢,為投資人帶來更優質的投資回報,同時也將為房地產PE基金帶來更優質的資金,互利共贏。


4總 結


本文主要介紹了房地產私募股權基金及母基金的基本信息,幫助投資者更深入的了解房地產私募基金及母基金。房地產私募股權基金及母基金在當前的監管環境下是大勢所趨,未來將有非常大的發展空間。


首先債權融資受限,更多的房企將選擇股權融資;其次,房地產私募股權基金及母基金以房地產項目為底層標的資產,基金有底層資產作為擔保,投資存在虧損的情況幾乎很少發生;此外,房地產私募股權基金主要投資房企或者項目的股權,伴隨著公司或項目的發展,將獲得額外的增長收益。


投資者在未來的投資中,可以適當配置一些房地產私募股權基金母基金,能夠獲得相對穩定的投資回報。房地產私募股權投資的投資收益率比傳統的固收類產品收益率要高,由于有底層資產作為擔保,其面臨的風險相對較低。


關鍵詞:私募股權基金 母基金 投資 
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